Viceværtaftale: Hvad laver en vicevært, og hvad skal stå i aftalen?

En klar viceværtaftale sikrer, at alle ved, hvad viceværten laver, hvor tit, og hvad der koster ekstra. Her får I opgaverne, aftalens indhold og forskellen på ansat og ekstern vicevært.

I mange ejer- og andelsforeninger bruger bestyrelsen meget fritid på drift, og det samme gælder udlejere med få lejemål. En vicevært kan tage de faste opgaver, men det virker kun, når alle ved præcis, hvad der er aftalt.

Kort svar

En vicevært holder ejendommen ren, sikker og i god stand. Opgaverne er typisk tilsyn, små reparationer, udearealer, affald og kontakt med beboere og håndværkere. En god viceværtaftale beskriver opgaverne, besøgsplanen og prisen på ekstraopgaver. Den fastlægger også, hvordan I får besked, hvem der har nøgler, og hvordan aftalen kan opsiges.

Hvad laver en vicevært?

Opgaverne afhænger af ejendommen. Men listen ser ofte sådan ud:

Tilsyn – runder i opgange, kældre, lofter, vaskeri og cykelrum, hvor viceværten ser efter fejl, skader og fugt.
Små reparationer – pærer, låse, hængsler og dørpumper. En dørpumpe er den arm, der får døren til at lukke af sig selv.
Udearealer – græs, hække, fejning, ukrudt og affaldsområder.
Vinter – snerydning og saltning, hvis det er en del af aftalen.
Teknik – holde øje med varmeanlæg, pumper, tagrender og afløb og melde fejl videre til den rette håndværker.
Kontakt – tage imod fejlmeldinger fra beboere og lukke håndværkere ind.

Viceværten løser de små ting, mens større opgaver går videre til håndværkere. Skriv derfor i aftalen, hvem der bestiller dem, og hvor store opgaver viceværten selv må sætte i gang.

Faste besøg eller tilkald?

Der er to grundformer, og mange vælger en blanding.

Faste besøg – viceværten kommer fx hver uge på en fast dag. Det giver rytme, små fejl bliver fundet tidligt, og beboerne ved, hvornår der er nogen.
Tilkald – viceværten kommer, når I ringer. Det kan passe til små ejendomme med få opgaver, men ulempen er, at ingen ser efter, før noget går galt.

En blanding kan være faste besøg hver anden uge og tilkald ved akutte fejl. Aftal også, hvad der sker uden for normal arbejdstid, fx ved en vandskade en søndag.

Hvad skal stå i en viceværtaftale?

Jo mere præcis aftalen er, jo færre diskussioner bliver der. Få disse punkter med:

Omfang – en liste over opgaver og områder. Skriv også, hvad der ikke er med.
Besøgsplan – hvor tit, hvilke dage og cirka hvor længe. Tilføj en årsplan med sæsonopgaver som løv, hæk og sne.
Ekstraopgaver – hvordan de bestilles, og hvad de koster. Aftal en beløbsgrænse, så viceværten kan løse små ting uden at spørge først.
Afrapportering – hvordan I får besked om det udførte arbejde, fx en log med fotos.
Nøgler og adgang – en nøgleliste, kvittering for udleverede nøgler og en plan, hvis en nøgle bliver væk.
Kontakt – hvem i bestyrelsen viceværten taler med, og hvem beboerne skal kontakte.
Pris – fast pris pr. måned eller pr. besøg, og hvordan prisen kan ændres.
Opsigelse – varsel, og hvordan nøgler og papirer afleveres, når aftalen stopper.

Ansat eller ekstern vicevært?

Ansætter I selv en vicevært, bliver foreningen eller udlejeren arbejdsgiver. Så skal I blandt andet betale løn og feriepenge og forsikre den ansatte mod arbejdsskader, som ASE beskriver i sin oversigt over pligter som arbejdsgiver. Arbejder viceværten i gennemsnit mere end 3 timer om ugen over fire uger, skal I give skriftlig besked om de væsentlige vilkår. Det følger af lov om ansættelsesbeviser fra 2023.

Der findes også overenskomster for viceværtens fag. Et eksempel er Ejendomsfunktionæroverenskomsten mellem DI og ESL under Serviceforbundet. Et andet er overenskomsten for ejendomsservice mellem Dansk Erhverv og ESL. Undersøg, om en overenskomst gælder for jer, før I ansætter.

Vælger I en ekstern vicevært, køber I en ydelse hos et firma, som står for løn, forsikring og afløsning ved ferie og sygdom. Til gengæld er det jeres viceværtaftale, der styrer, hvad I får, og derfor skal den være præcis.

Sådan kommer I godt i gang

Start med en runde i ejendommen sammen med viceværten, både inde og ude, og skriv opgaverne ned. Lav derefter en årsplan, så sæsonopgaverne ikke bliver glemt. Mangler I overblik over ejendommens stand, kan en vedligeholdelsesgennemgang give en prioriteret liste at arbejde ud fra.

Aftal et møde efter de første tre måneder, hvor I kan rette opgaver og besøgsplan til, før aftalen kører fast.

Hvornår er det en god idé at få hjælp?

En ekstern vicevært giver mening, når bestyrelsen bruger for mange timer på drift, eller når opgaver bliver glemt. Det gælder også, hvis foreningen ikke vil være arbejdsgiver. Vestdrift tilbyder vicevært til foreninger og udlejere i Holbæk og på hele Sjælland. I får en fast pris, før arbejdet starter, og én fast kontakt. Arbejdet dokumenteres med fotos, og I kan følge opgaverne i kundeportalen.

Kilder: Lov om ansættelsesbeviser og visse arbejdsvilkår (lov nr. 501 af 16. maj 2023), retsinformation.dk · DI: Ejendomsfunktionæroverenskomsten 2025-2028 · Dansk Erhverv: Fornyelse af overenskomst for ejendomsservice (2023) · ASE: Pligter som arbejdsgiver. Reglerne kan ændre sig, så tjek altid den nyeste udgave. Opdateret oktober 2026.

Skal I have en vicevært med en klar aftale?

Vestdrift gennemgår ejendommen med jer og giver en fast pris, før arbejdet starter. I får én fast kontakt og kan følge opgaverne i kundeportalen.