Vedligeholdelsesplan for andels- og ejerforeninger: krav og indhold

En vedligeholdelsesplan viser, hvad ejendommen skal have lavet de næste mange år, og hvad det cirka koster. Her er reglerne for andels- og ejerforeninger, og hvad en god plan indeholder.

Tag, vinduer og kloak holder ikke evigt, og uden en plan kommer de store udgifter ofte som en overraskelse. En plan giver bestyrelsen et grundlag for budgettet og for de beslutninger, som generalforsamlingen skal træffe. Reglerne er dog ikke de samme for andelsboligforeninger og ejerforeninger.

Kort svar

Andelsboligforeninger, der er stiftet 1. juli 2018 eller senere, skal have en vedligeholdelsesplan, som dækker mindst 15 år og opdateres mindst hvert 5. år. Ejerlejlighedsloven har ikke et tilsvarende krav, men efter normalvedtægten for ejerforeninger skal bestyrelsen som udgangspunkt udarbejde en plan og forelægge den for generalforsamlingen. En god plan beskriver bygningsdelene, deres tilstand, hvad der skal laves hvornår, og hvad det cirka koster.

Krav om vedligeholdelsesplan i andelsboligforeninger

Reglerne står i andelsboligloven (lovbekendtgørelse nr. 1281 af 28. august 2020 med senere ændringer):

Før køb af ejendommen skal der foreligge en plan for mindst 15 år, regnet fra købet (§ 3 b).
Bestyrelsens pligt: I foreninger stiftet 1. juli 2018 eller senere skal bestyrelsen sørge for, at ejendommen vedligeholdes efter den plan, der senest er forelagt generalforsamlingen. Planen skal dække mindst 15 år og opdateres mindst hvert 5. år (§ 6 c, stk. 2).
Indhold: Ifølge bekendtgørelse nr. 641 af 30. maj 2018 skal planen angive de større arbejder, hvornår de skal udføres, og et overslag over udgifterne. Bekendtgørelsen nævner 16 bygningsdele, der mindst skal vurderes, bl.a. tag, kælder og fundament, facader, vinduer, trapper, installationer og udearealer.

I de foreninger, som reglerne gælder for, har andelshavere og lejere ret til at se planen, hvis de beder om det.

Gælder det også ældre andelsboligforeninger?

Kravet om en plan og en opdatering hvert 5. år gælder kun foreninger stiftet 1. juli 2018 eller senere. Men alle andelsboligforeninger skal hvert år fremlægge et skema med centrale nøgleoplysninger på generalforsamlingen (§ 6 c, stk. 3).

Ved salg af en andel skal køberen desuden have foreningens nøgleoplysningsskema. Her skal foreningen svare på, om der er udarbejdet en plan for vedligeholdelse og renovering, og om der findes en rapport om ejendommens tilstand. Skemaet viser også udgifterne til vedligeholdelse pr. m². Findes der en plan, skal den også udleveres til køberen. Det følger af bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025.

Har ejerforeninger pligt til en plan?

Ejerlejlighedsloven (lov nr. 908 af 18. juni 2020) nævner ikke en plan for vedligeholdelse. Men loven henviser til en normalvedtægt, altså en standardvedtægt fra ministeriet, der gælder, medmindre foreningen gyldigt har besluttet noget andet (§ 5, stk. 2). Normalvedtægten (bekendtgørelse nr. 1738 af 29. november 2020) siger:

Bestyrelsen skal udarbejde en plan for vedligeholdelse (§ 16, stk. 2, nr. 6).
Planen forelægges den ordinære generalforsamling til godkendelse (§ 9, stk. 1, nr. 4).

Normalvedtægten siger ikke, hvor mange år planen skal dække, så tjek også jeres egne vedtægter. Almene boligafdelinger har deres egne og mere detaljerede regler i driftsbekendtgørelsen.

Hvad indeholder en god plan?

Bygningsdele: tag, facader, vinduer, døre, trapper, kælder og fundament, installationer og udearealer. Listen i bekendtgørelsen om andelsboligforeningers planer er en god tjekliste for alle typer foreninger.
Tilstand: en kort beskrivelse af hver bygningsdel, gerne med fotos. Ifølge vejledningen om vedligeholdelsesplaner tager planen udgangspunkt i en byggeteknisk gennemgang af ejendommen.
Prioritet: hvad der haster nu, hvad der kan vente nogle år, og hvad der hører til senere.
Tidsplan: hvilket år hvert arbejde forventes udført.
Overslag: et skøn over udgiften. Der er ikke krav om, at priserne bygger på tilbud, og de kan fx bygge på tidligere regninger eller prisbøger.
Opdatering: en dato for, hvornår planen sidst er gennemgået, og hvornår det skal ske igen.

Akutte reparationer hører ikke med i planen. Det gør den indvendige vedligeholdelse af boligerne heller ikke, medmindre vedtægterne lægger den på foreningen.

Gennemgang, tilstandsrapport eller byggeteknisk gennemgang?

Ordene bliver ofte blandet sammen, men de dækker over forskellige ting:

Vedligeholdelsesgennemgang: en visuel gennemgang af de fælles bygningsdele, som munder ud i en prioriteret liste. Den åbner ikke konstruktioner.
Tilstandsrapport: en rapport efter huseftersynsordningen, som bruges ved salg af en bolig. Den laves af en særligt godkendt (beskikket) bygningssagkyndig og omfatter kun synlige og tilgængelige dele. Den er ikke en plan for vedligeholdelse.
Byggeteknisk gennemgang: en teknisk vurdering af ejendommens tilstand, ofte udført af en rådgiver. Er der mistanke om skjulte skader, er det her, man går i dybden.

I andelsboligforeninger bestemmer bestyrelsen selv, om den laver planen, eller om en teknisk sagkyndig skal stå for den.

Hvornår er det en god idé at få hjælp?

Bestyrelsen kan selv holde planen ajour år for år. Hjælp udefra giver mening, når planen skal laves første gang, eller når den er mere end fem år gammel. Det gælder også, når der skal tages stilling til store arbejder. Vestdrift laver en vedligeholdelsesgennemgang af tag, facader, vinduer, kældre og fællesarealer. I får en prioriteret liste (haster nu, 1–3 år, senere) med vejledende overslag. Det er ikke en tilstandsrapport, og konstruktioner åbnes ikke. Mindre opgaver fra listen kan løses som håndværk og vedligehold eller murerarbejde.

Kilder: Andelsboligloven – LBK nr. 1281 af 28. august 2020 (med senere ændringer) · Bekendtgørelse om vedligeholdelsesplaner for ejendomme tilhørende andelsboligforeninger (BEK nr. 641 af 30. maj 2018) · Vejledning om vedligeholdelsesplaner for ejendomme tilhørende andelsboligforeninger (VEJ nr. 9507 af 22. juni 2018) · Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger mv. (BEK nr. 336 af 20. marts 2025) · Lov om ejerlejligheder (LOV nr. 908 af 18. juni 2020) · Bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger (BEK nr. 1738 af 29. november 2020) · Vejledning til normalvedtægten for ejerforeninger (VEJ nr. 9540 af 17. juni 2025) · Bolius: Huseftersynsordningen – tilstandsrapport og elinstallationsrapport · Driftsbekendtgørelsen for almene boliger, §§ 62–65 (Lovguiden). Reglerne kan ændre sig, så tjek altid den nyeste udgave. Opdateret oktober 2026.

Skal jeres plan for vedligeholdelse opdateres?

Vestdrift gennemgår ejendommen og giver jer en prioriteret liste med vejledende overslag, som I kan bygge planen på.