Fraflytningssyn: frister og tjekliste for udlejere

Et fraflytningssyn skal holdes inden for faste frister. Overholder I dem ikke, kan I miste kravet på istandsættelse. Her er reglerne i lejeloven og en tjekliste til synet.

Når en lejer flytter, skal lejligheden gøres op. Hvad er normalt slid, og hvad skal lejeren betale for at få sat i stand? Det afgøres ved synet, når lejeren flytter ud. Reglerne står i lejeloven, som trådte i kraft 1. juli 2022. Fristerne er korte, og en fejl kan koste hele kravet.

Kort svar

En udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal holde fraflytningssyn senest 2 uger efter at være blevet bekendt med fraflytningen. Lejeren skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. Rapporten laves ved synet. Er lejeren ikke til stede, skal den sendes senest 2 uger efter. Overholder I ikke reglerne, bortfalder kravet på istandsættelse.

Fristerne for fraflytningssyn i lejeloven

Reglerne står i lejelovens § 187 (lov nr. 341 af 22. marts 2022):

Fraflytning: Lejligheden skal være fraflyttet senest kl. 12 på fraflytningsdagen (stk. 1).
Synet: Udlejer med mere end én beboelseslejlighed skal syne lejligheden senest 2 uger efter at være blevet bekendt med, at lejeren er flyttet (stk. 3).
Indkaldelse: Lejeren skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. I kan aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet (stk. 3).
Rapporten: Udlejer skal lave en fraflytningsrapport ved synet og give den til lejeren. Er lejeren ikke til stede eller vil ikke kvittere, skal den sendes senest 2 uger efter synet (stk. 4).
Kravene: Udgifter, der ikke står i rapporten, er lejeren uvedkommende (stk. 2).

Hvis fristerne ikke overholdes

Overholder udlejer ikke reglerne om syn og rapport, bortfalder kravet på istandsættelse (§ 187, stk. 5). Udlejer kan heller ikke gøre krav gældende, når der er gået mere end 2 uger fra synet (stk. 2). Ifølge retspraksis gælder fristen også krav om erstatning for skader, ikke kun istandsættelse.

2-ugersfristen gælder ikke for mangler, som ikke kunne opdages ved almindelig opmærksomhed, eller hvis lejeren har handlet svigagtigt. Men det er undtagelser. Planlæg synet, så snart I får besked om, at lejeren flytter.

Udlejer du kun én lejlighed?

Udlejer du kun én beboelseslejlighed, har du ikke pligt til at holde syn efter § 187, stk. 3. Fristen gælder dog stadig: Krav skal gøres gældende senest 2 uger efter fraflytningsdagen (stk. 2). Det er derfor en god idé at holde et syn alligevel og lave en rapport med fotos. Det giver begge parter et klart grundlag.

Indflytningsrapporten er jeres udgangspunkt

Et godt syn ved fraflytning begynder ved indflytningen. Udlejer med mere end én beboelseslejlighed skal også syne lejligheden ved indflytning og lave en indflytningsrapport (§ 90). Mangler den, bortfalder kravet på istandsættelse ved fraflytning, medmindre kravet skyldes skader, som lejeren er ansvarlig for (§ 90, stk. 3).

Sammenlign rum for rum med indflytningsrapporten og fotos herfra. Lejeren skal ikke aflevere lejligheden i bedre stand, end den blev overtaget i (§ 187, stk. 1).

Normalt slid eller misligholdelse?

Lejeren skal aflevere lejligheden i samme stand, som den blev overtaget i. Undtaget er slid og ælde og mangler, som udlejer selv skal udbedre (§ 187, stk. 1). Ældre Sagen forklarer forskellen sådan:

Slid og ælde er den nedslidning, der sker med tiden, selv om lejeren har passet lejligheden. Det betaler lejeren ikke for.
Misligholdelse er manglende vedligeholdelse eller skader, som lejeren kan gøres ansvarlig for.

Grænsen afgøres konkret, og uenighed kan ende i huslejenævnet eller boligretten. I en sag fra 2021 gav en beskadiget bordplade fx udlejer et krav på erstatning. Derfor er beskrivelser og fotos fra både ind- og fraflytning vigtige. I en sag fra 2025 var fotos og forklaringer om lejlighedens stand ved indflytning afgørende for udfaldet.

Tjekliste til fraflytningssynet

Før synet

Send en skriftlig indkaldelse med dato og tid mindst 1 uge før.
Find lejekontrakten, indflytningsrapporten og fotos fra indflytningen.
Tjek i kontrakten, hvem der har den indvendige vedligeholdelse.

Under synet – rum for rum

Vægge og lofter: huller, pletter, revner og maling.
Gulve: ridser, skader og fugt.
Døre, karme, vinduer og håndtag.
Køkken: skabe, bordplade og hvidevarer.
Bad: fliser, fuger, toilet, håndvask og afløb.
Radiatorer, stikkontakter, lamper og røgalarmer.
Altan, kælderrum og depot.

Dokumentation

Tag et oversigtsbillede af hvert rum og nærbilleder af hver skade.
Aflæs og fotografér målerne for el, vand og varme.
Tæl nøgler, brikker og kort, og skriv antallet i rapporten.
Skriv hvert krav konkret: hvad, hvor og hvorfor.
Giv rapporten til lejeren ved synet, og få en kvittering. Ellers send den senest 2 uger efter.

Hvornår er det en god idé at få hjælp?

Mange udlejere klarer selv synet. Hjælp kan give mening, hvis I har flere fraflytninger på samme tid, bor langt fra lejligheden eller vil have en ensartet rapport med fotos hver gang.

Vestdrift giver praktisk hjælp til udlejere ved ind- og fraflytningssyn med rapport og fotos. Vi kan også stå for klargøring og hvidevarer, og lejerne kan melde fejl i en lejerportal uden login. Har lejligheden brug for maler, gulv eller tømrer bagefter, kan I læse om håndværk og vedligehold. Som udlejer står I selv for kontrakt, husleje, depositum og frister efter lejeloven.

Kilder: Lejeloven § 187 – fraflytning og flyttesynspligt (lov nr. 341 af 22. marts 2022, Lovguiden) · Lejeloven § 90 – indflytningssyn og indflytningsrapport (Lovguiden) · Lovguiden: Slid og ælde, misligholdelse og 2-ugersfristen efter lejeloven § 187 (praksisoversigt) · Ældre Sagen: Fraflytning af lejebolig · Lex.dk: Lejeloven. Reglerne kan ændre sig, så tjek altid den nyeste udgave. Opdateret oktober 2026.

Skal I have hjælp til næste fraflytningssyn?

Vestdrift kan stå for det praktiske ved synet med rapport og fotos og klargøre lejligheden bagefter. Frister og krav efter lejeloven står I selv for.